注文住宅の資金計画はどう立てる？土地・建物・諸費用の内訳と住宅ローンの考え方

結論：総予算から逆算し、「返せる額」で住宅ローンを組みます

先に結論をお伝えします。
注文住宅の資金計画で大切なのは、次の3つです。

• 土地・建物・諸費用を合わせた総予算で考える
• 住宅ローンは借りられる額ではなく、無理なく返せる額で決める
• 契約金や諸費用など、現金で必要になるお金とその時期を把握しておく

金融機関の審査で借りられる額は、あくまで上限です。
お子さまの教育費や車の買い替え、老後の備えなど、これからの暮らしにかかるお金も含めて考えると、「毎月いくらまでなら安心して払えるか」が見えてきます。
そこから借入額を決め、手元の資金と合わせて総予算を出し、土地と建物に配分していく流れが基本です。
この順番で考えると、土地を選ぶときにも「この価格なら建物にいくら残るか」をすぐに判断できるようになります。

注文住宅の費用は、土地・建物・諸費用の3つに分かれます

家づくりの費用は、大きく3つに分けて考えます。

1. 土地の費用
土地代のほか、仲介手数料や登記費用がかかります。古家の解体や造成、地盤改良が必要な土地では、その費用も見込んでおきます。

2. 建物の費用
建物そのものをつくる本体工事費に加えて、次のような費用があります。

• 電気・給排水工事などの付帯工事
• 設計・監理費
• 仮設工事費（足場や仮設トイレなど）
• 外構・植栽工事
• 検査・保証の費用

3. 諸費用
登記費用、住宅ローンの手数料や保証料、火災保険料、契約書の印紙税、引越しや家具・家電の購入費などです。

見積もりを比べるときは、どこまでが含まれているかを必ず確認しましょう。「建物価格」に外構や付帯工事が入っていない場合、総額が大きく変わります。

住宅ローンはいくらまで借りられますか？返済負担率で考えます

借入額を考えるときの目安になるのが、返済負担率です。年収（額面）に対する、1年間の返済額の割合をいいます。

たとえば全期間固定金利のフラット35では、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下という基準があります。この返済額には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどほかの借入れも含まれます。

ただし、この基準は「ここまでなら審査を通る」という上限の目安です。
家計に余裕を持たせるなら、もう少し低い割合で考えておくと安心です。

計算の例を挙げます。
年収500万円で返済負担率を25%に抑える場合、年間の返済額は125万円、毎月にするとおよそ10.4万円です。
固定資産税や家の修繕に備える積み立ても、住宅ローンとは別にかかります。毎月の家計に無理がないかを、今の家賃や貯蓄額と比べて確かめてみましょう。

金利タイプの選び方と、2026年10月の金利の状況

住宅ローンの金利タイプは、主に次の3つです。

• 変動金利：市場の金利に合わせて見直される。借入当初の金利は低めだが、上がる可能性がある
• 固定期間選択型：10年など一定期間は金利が固定され、期間が終わると見直される
• 全期間固定金利：完済まで金利が変わらない。返済額が確定する

2026年は金利が上がる動きが続いています。フラット35の2026年10月の借入金利は、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下（新機構団信付き）で年3.83%から5.84%、取扱金融機関で最も多い金利は年3.83%でした。
フラット35は申込時ではなく、資金を受け取る時点の金利が適用され、金利は毎月見直されます。

どのタイプを選ぶ場合も、金利が上がったときに毎月の返済額がどれくらい増えるかを試算しておくことが大切です。変動金利を選ぶなら、上がったときに繰り上げ返済や貯蓄で対応できるかも考えておきましょう。

支払いのタイミングと、住宅ローン減税の基本

注文住宅は、完成時にまとめて支払うのではなく、工事の節目ごとに支払うのが一般的です。
一方、住宅ローンは建物の引き渡し時にお金が出る（実行される）ことが多く、それまでの支払いをどうするかを考えておく必要があります。
土地の購入代金や着工時・上棟時の支払いには、つなぎ融資や、ローンを分けて受け取る分割実行を使う方法があります。手数料や利息がかかるため、早めに金融機関と相談しておきましょう。

税制では、住宅ローン減税の適用期限が5年延長され、2026年1月から2030年12月までに入居した場合が対象になりました。
新築住宅は省エネ性能によって条件が変わり、2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅は対象外になります。床面積は原則40㎡以上が要件です。
補助金も年度や予算で内容が変わるため、最新の条件を確認しながら計画しましょう。

加藤建築の家づくりでは、総予算の見える化から始めます

加藤建築の無料個別相談では、建物代だけでなく諸経費まで含めた「家づくりの総予算」と、将来も安心して返せるローン計画を最初に見える化することを大切にしています。

収入の見通しやローンの選び方によって、予算は大きく変わります。そのため、資金計画（ライフプランシミュレーション）を行い、ご家族ごとの計画をご提示しています。
住宅ローンの相談もできますか？でもお答えしているとおり、金融機関のご紹介からFPによる資金計画シミュレーションまで対応しています。土地と建物を同時にローンで組むご相談もお受けしています。

建物の費用は、完全なオーダーメイドのため仕様や広さで変わります。初回のご相談で目安をお伝えし、ご予算に合わせて「ここだけは」という部分を大切にしたご提案をしています。
なお、ご契約後のお支払いは、着工時・上棟時・お引渡し時の3回、それぞれ3分の1ずつです。流れは家づくりの流れ・費用でご確認いただけます。

まとめ：資金計画を立てるときに確認したいこと

最後に、資金計画で確認しておきたい点をまとめます。

• 土地・建物・諸費用を合わせた総予算はいくらか
• 見積もりに付帯工事・外構・設計費などが含まれているか
• 毎月いくらまでなら無理なく返せるか（返済負担率）
• 金利が上がったときの返済額を試算したか
• 契約金や諸費用など、現金で払うお金と時期
• つなぎ融資や分割実行が必要か
• 住宅ローン減税や補助金の最新の条件
• 固定資産税や修繕の積み立てなど、住んでからかかるお金

資金計画は、家づくりのすべての判断の土台になります。
土地や間取りを決める前に一度整理しておくと、その後の選択に迷いにくくなります。
わからない点を残したまま進めず、数字で確かめながら一つずつ決めていくことが、安心できる家づくりにつながります。

よくある質問

Q. 注文住宅にはどんな費用がかかりますか？
A. 大きく分けて、土地の費用、建物の費用、諸費用の3つです。建物の費用には本体工事のほか付帯工事・外構・設計費などがあり、諸費用には登記費用、ローンの手数料や保証料、火災保険料、引越し費用などがあります。

Q. 住宅ローンは年収の何割まで返済に充ててよいですか？
A. フラット35の基準では、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です。ただしこれは上限の目安なので、家計に余裕を持たせるならもう少し低い割合で考えると安心です。

Q. 2026年10月のフラット35の金利はどれくらいですか？
A. 返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下で、年3.83%から5.84%でした。最も多い金利は年3.83%です。金利は毎月見直されるため、最新の値は公式サイトで確認してください。

Q. 住宅ローン減税は2026年以降も使えますか？
A. 使えます。適用期限が5年延長され、2026年1月から2030年12月までに入居した場合が対象です。新築住宅は省エネ性能によって条件が変わるため、建てる前に確認しておきましょう。