磐田市・浜松市で土地を探す順番は？予算・ハザードマップ・用途地域・地盤の確認ポイント

結論：土地探しは「予算」から始め、災害・法規・地盤の順に確かめます

先に結論をお伝えします。
土地探しは、次の順番で進めると判断に迷いにくくなります。

• 1. 総予算を把握する：土地・建物・諸費用を合わせていくらまでかを決め、土地にかけられる額を出す
• 2. エリアを絞る：通勤・通学、実家との距離、買い物などの条件で候補地域を決める
• 3. ハザードマップを見る：洪水・土砂災害・津波・液状化などのリスクを確認する
• 4. 法規制を調べる：用途地域、建ぺい率・容積率、市街化調整区域かどうか
• 5. 地盤・インフラ・周辺環境を確かめる：地盤の強さ、上下水道、道路、日当たり

大切なのは、土地だけで判断せず、建てたい家と一緒に考えることです。
同じ価格の土地でも、地盤改良や造成、水道の引き込みが必要かどうかで、家づくり全体の費用は変わります。

なぜ最初に予算を把握するのですか？

土地探しでよくあるのが、気に入った土地を先に決めてしまい、残った予算で建物を考えることになるケースです。
こうなると、希望の広さや性能をあきらめなければならないことがあります。

家づくりの費用は、大きく土地・建物・諸費用の3つに分かれます。
先に総予算を決め、建物と諸費用にかかる額を見込んでから、土地にかけられる上限を出しておくと、候補を冷静に比べられます。

土地そのものの価格以外にも、次のような費用がかかることがあります。

• 仲介手数料、登記費用
• 古家の解体費用
• 高低差がある場合の造成や擁壁の工事
• 上下水道やガスの引き込み工事
• 地盤改良工事

費用の全体像は家づくりの流れ・費用のページでも整理しています。
候補の土地ごとに、こうした費用を足した「実質の土地代」で比べるのがコツです。

ハザードマップは磐田市・浜松市の公式サイトで確認できます

土地を選ぶときは、その場所の災害リスクを必ず確認しましょう。

磐田市は、洪水、土砂災害、高潮、震度分布、液状化、津波、ため池などのハザードマップを公式サイトで公開しています。洪水ハザードマップは、天竜川水系と太田川水系について、想定し得る最大規模の降雨による浸水の深さを地区別に示しています。2026年1月からは「磐田市地図情報提供サービス」でも洪水・土砂災害・高潮の情報を見られるようになりました。

浜松市は、電子地図の「浜松市防災マップ」で、洪水・土砂災害・地震・津波などの情報を重ねて表示できます。

全国の情報をまとめて見たい場合は、国土地理院の「重ねるハザードマップ」も便利です。

なお、2020年8月から、不動産取引の重要事項説明で、水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務になっています。契約前の説明でも必ず確認しておきましょう。
また、住宅ローン減税では、2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに建てる新築住宅は対象外になります。

用途地域・建ぺい率・容積率で、建てられる家が変わります

土地には、都市計画によってさまざまな決まりがあります。代表的なものは次のとおりです。

用途地域
住居系・商業系・工業系に分かれた13種類の地域で、建てられる建物の種類や規模が決められています。住環境の静かさや、近くにどんな建物が建つ可能性があるかの目安にもなります。

建ぺい率・容積率
建ぺい率は敷地に対する建築面積の割合、容積率は敷地に対する延べ面積の割合です。平屋を希望する場合は、建ぺい率によって建てられる広さが大きく変わります。

市街化調整区域
市街化を抑える区域で、住宅を建てられる条件が限られます。農地の場合は農地転用の手続きが必要になり、建築地によっては申請に1年ほどかかることもあります。

磐田市は「磐田市地図情報提供サービス」、浜松市は「浜松市都市計画マップ」で、用途地域や建ぺい率・容積率を地図上で調べられます。ほかに防火・準防火地域や地区計画が定められている場所もあるため、気になる土地は早めに確認しておきましょう。

地盤・インフラ・周辺環境は現地で確かめましょう

地図や資料で条件を確かめたら、現地にも足を運びましょう。

地盤
家を建てる前には地盤調査を行い、地盤改良が必要かどうかを判断します。木造住宅では、スクリューウエイト貫入試験（2020年に名称が変わる前はスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれていました）がよく使われます。改良工事が必要になると費用が加わるため、液状化のハザードマップや、もとが田んぼや池だったかどうかも参考にします。

インフラ・道路
上下水道やガスが敷地まで来ているか、前面道路の幅や敷地と道路の接し方に問題がないかを確認します。工事車両が入れるかどうかも、建築費に関わります。

周辺環境
日当たりや風通し、周りの建物の高さ、交通量、においや音は、時間帯や曜日を変えて見に行くとわかりやすくなります。雨の日に水たまりができやすいかどうかも、見ておきたい点です。

加藤建築の家づくりでは、土地と建物を合わせて考えます

加藤建築では、提携する不動産会社と連携しながら、土地探しからサポートしています。
土地探しからお願いできますか？というご質問にもお答えしているとおり、土地探しは順番が大切です。正しい予算の把握から始めるようにしています。

家づくりの流れの中では、敷地を拝見して敷地条件・法的規制・施工条件を確認する敷地調査や、地盤改良が必要かどうかを調べる地盤調査を行います。
建築基準法や地域の条例による制限は場所によって異なり、調査に時間がかかることもあるため、気になる土地があれば早めにご相談ください。

土地の場所や形、周辺環境によって、暮らしやすさや家の設計は大きく変わります。土地と建物を合わせて考えることで、予算や将来まで見据えた住まいをご提案しています。詳しくは注文住宅のページをご覧ください。

まとめ：土地の契約前に確認したいチェックリスト

最後に、土地を契約する前に確認しておきたい点をまとめます。

• 土地・建物・諸費用を合わせた総予算に収まるか
• 解体・造成・引き込み・地盤改良など、土地代以外の費用はどれくらいか
• 洪水・土砂災害・津波・液状化などのハザードマップで、どのような想定になっているか
• 用途地域、建ぺい率・容積率、防火・準防火地域、地区計画
• 市街化調整区域や農地ではないか。手続きにどれくらい時間がかかるか
• 上下水道・ガス・道路の状況
• 時間帯や天気を変えて見た周辺環境
• 希望の間取りが入るか、建てる会社に見てもらったか

土地は一度買うと簡単には替えられません。気になる土地が見つかったら、契約の前に、建てたい家が入るかどうかを一緒に確かめておくことをおすすめします。

よくある質問

Q. 土地探しは何から始めればよいですか？
A. まず、土地・建物・諸費用を合わせた総予算を把握することから始めます。総予算から建物と諸費用を差し引くと、土地にかけられる上限がわかり、候補を比べやすくなります。

Q. 磐田市のハザードマップはどこで見られますか？
A. 磐田市の公式サイトで、洪水・土砂災害・高潮・液状化・津波などのハザードマップを公開しています。2026年1月からは磐田市地図情報提供サービスでも洪水・土砂災害・高潮の情報を確認できます。

Q. 浜松市で用途地域を調べる方法はありますか？
A. 浜松市の公式サイトにある浜松市都市計画マップで調べられます。境界の詳細などは、市の都市計画の担当窓口で確認するのが確実です。

Q. 市街化調整区域の土地に家は建てられますか？
A. 市街化調整区域は市街化を抑える区域のため、住宅を建てられるのは条件を満たす場合に限られます。購入前に、市の担当窓口や建築を依頼する会社に確認してください。

Q. 地盤調査はいつ行いますか？
A. 建物の配置が決まり、着工する前に行うのが一般的です。土地を購入する場合や建て替えで調査のスペースがない場合は、時期を個別に相談して決めます。